AfA bei Gebäuden: Mehr Spielraum durch kürzere Nutzungsdauer
Worum es jetzt geht
Die Aufhebung des BMF-Schreibens zur kürzeren Nutzungsdauer hat in den vergangenen Monaten zu zahlreichen Rückfragen in unserer Kanzlei geführt. Das Thema ist nicht neu, gewinnt durch die aktuelle Entwicklung jedoch für viele unserer MandantInnen deutlich an praktischer Relevanz.
Vor diesem Hintergrund fassen wir die wesentlichen Änderungen, die aktuelle Rechtslage und die daraus resultierenden Handlungsspielräume kompakt zusammen.
Das Bundesministerium der Finanzen (BMF) hatte zum 1. Dezember 2025 sein Schreiben vom 22. Februar 2023 zur Abschreibung für Abnutzung (AfA) bei kürzerer tatsächlicher Nutzungsdauer aufgehoben. Damit richtet sich der Nachweis einer verkürzten Nutzungsdauer wieder primär nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhof (BFH) – und nicht mehr nach den zwischenzeitlich verschärften Verwaltungsvorgaben.
Rückblick: Strengere Vorgaben der Finanzverwaltung
Die gesetzliche Grundlage bildet weiterhin § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG. Danach können Steuerpflichtige für die Gebäude-AfA eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer ansetzen, sofern diese unter der gesetzlichen Regel-Nutzungsdauer nach § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG liegt.
Durch das BFH-Urteil vom 28. Juli 2021 rückte diese Möglichkeit erheblich in den Fokus. Die darin formulierten Grundsätze wurden in der Praxis als vergleichsweise großzügig interpretiert und entsprechend genutzt.
Mit dem BMF-Schreiben vom 22. Februar 2023 reagierte die Finanzverwaltung und verschärfte die Anforderungen an den Nachweis deutlich. Insbesondere wurden hohe Anforderungen an die Qualifikation der GutachterInnen gestellt: Anerkannt werden sollten nur noch Gutachten von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder entsprechend zertifizierten GutachterInnen.
Für die Praxis bedeutete das: höherer Aufwand, eingeschränkte Flexibilität und nicht selten Unsicherheiten bei der Durchsetzung entsprechender AfA-Ansätze.
Aktuelle Rechtslage: Zurück zur BFH-Linie
Mit der Aufhebung des BMF-Schreibens gilt nun wieder uneingeschränkt die BFH-Rechtsprechung. Der BFH hat in seinem Urteil vom 23. Januar 2024 (Az. IX R 14/23) klargestellt: Für den Nachweis einer verkürzten Nutzungsdauer ist keine bestimmte Gutachten-Methode vorgeschrieben.
Entscheidend ist vielmehr eine nachvollziehbare, fachlich fundierte Herleitung. Zulässig ist jede geeignete Methode, sofern sie die wesentlichen Einflussfaktoren berücksichtigt, insbesondere:
- technischer Verschleiß
- wirtschaftliche Entwertung
- rechtliche Nutzungsbeschränkungen
Auch die Ermittlung der Restnutzungsdauer nach der Immobilienwertermittlungsverordnung wird als geeignete Schätzmethode anerkannt. Ein rein modellhafter Ansatz ohne konkreten Objektbezug genügt jedoch nicht.
Erforderlich ist nach wie vor ein sachverständiges, objektbezogenes Gutachten, das den tatsächlichen Zustand des Gebäudes abbildet und die zugrunde liegenden Annahmen transparent darlegt. Eine Beschränkung auf bestimmte Sachverständige, etwa öffentlich bestellte und vereidigte oder zertifizierte, besteht dabei nicht mehr.
Im Vordergrund stehen somit nicht formale Zertifizierungen, sondern die Qualifikation, Unabhängigkeit und Nachvollziehbarkeit der Bewertung.
Unsere Einordnung
Mit der aktuellen Entwicklung verschiebt sich der Fokus: Weg von formalen Anforderungen – hin zur inhaltlichen Qualität des Nachweises. Die gesetzliche Regelung des § 7 Abs. 4 Satz 2 EstG gilt unverändert fort. Neu ist vor allem die wiedergewonnene Flexibilität in der praktischen Umsetzung.
Eine bestimmte Gutachtenmethode ist nicht vorgegeben. Entscheidend ist allein, dass die verkürzte Nutzungsdauer sachlich überzeugend und nachvollziehbar begründet wird. Damit eröffnen sich in der Praxis wieder deutlich größere Spielräume bei der steuerlichen Abschreibung von Gebäuden.
Beratungsempfehlung: Spielräume nutzen, Nachweise sauber führen
Für die Praxis bedeutet das: Auch ImmoWertV-basierte Gutachten können wieder herangezogen werden. Gleichzeitig bleibt der Nachweis einer verkürzten Nutzungsdauer weiterhin Aufgabe des Steuerpflichtigen. Entscheidend ist daher eine klare, objektbezogene und belastbare Dokumentation der zugrunde liegenden Annahmen.
Sofern wirtschaftlich sinnvoll, empfiehlt sich weiterhin die Beauftragung eines qualifizierten Sachverständigen. Maßgeblich ist dabei nicht die formale Zertifizierung, sondern ein fundiertes Gutachten, das die technischen, wirtschaftlichen und rechtlichen Einflussfaktoren nachvollziehbar darstellt.
Gerade vor dem Hintergrund steigender Baukosten und sich wandelnder Nutzungsanforderungen kann die Überprüfung der tatsächlichen Nutzungsdauer ein relevanter steuerlicher Hebel sein.
Bei Fragen zur Anwendung der aktuellen Rechtsprechung oder zur konkreten Umsetzung in Ihrem Fall sprechen Sie uns gerne an. Wir unterstützen Sie bei der Einordnung, prüfen bestehende Abschreibungs-Ansätze und begleiten Sie bei der Erstellung und Bewertung geeigneter Gutachten.